借地契約の更新と更新料

10月 28, 2012 |

旧法と新法での借地権の更新の違い

借地権の更新のタイミングは、借地法(旧法)と借地借家法(新法)で異なっています

借地法(旧法)では、借地権の存続期間が満了した時点(借地契約更新時)に借地契約を更に継続することができます。

その他

当事者の合意によるときや、借地権者から更新の請求があったとき、また、地主に自己使用その他の正当な理由がある場合を除けば、地主から異議が唱えられた場合でも借地権者が使用を継続でき、借地権の更新を行なうことができると定められています。

地主は、契約の更新について異議を唱えない代わりに、借地権者に対して更新料を請求する、というケースが多いようです。

借地借家法(新法)の場合は、借地契約の期間で満了することとなっています。

更新料の支払義務

借地権の更新料の支払義務というものについては、法的には根拠が明確となっていないのが実情です。

しかし、

  • 契約書に明記されている
  • 明記されていなくても両社に支払の合意がある
  • 過去に支払がされた実績がある

などの場合には、更新料の不払いを理由に賃借契約を解除される可能性があり、実際にそのような判例もあります。

更新料の相場

更新料の金額のことで、地主と借地人がトラブルを抱えるケースは多いといわれています。
慣習上、更新料の相場は

  • 借地権価格の5%前後
  • 更地価格の3〜5%

が目安となっているといわれていますが、首都圏など、経済活動の活発な地域では高めになる傾向があるようです。

しかしこれはあくまで相場ですので、実際の条件や土地等によって、更新料は大きく異なります。
詳しくは専門家に問い合わせる必要があるでしょう。

借地権更新後の借地期間について

更新後の借地期間は、借地権設定時の期間がそのまま繰り返されるものではありません。
一般的に更新時はは、借地権設定時とは異なる期間が定められています。

最初の更新時の借地期間と2回目以降の更新時の借地期間も異なります。

また更新後の借地権の存続期間については、当事者の合意があったか否かによって差異が認められることとなっています。

最初の更新時における借地期間

借地権設定当初の期間が満了した場合、最初の更新時における借地権の存続期間が、当事者感に借地期間の合意が無い場合は20年になります。

当事者間で更新後の借地期間を定めることもできますが、この場合には20年以上の契約期間を設けることが必要です。つまり20年よりも長ければ適法ですが19年以下になると借地権者に不利な特約として無効とされ、借地期間は20年に修正されます。

2回目以降の更新後の借地期間

借地契約において最初の更新期間が満了し、その後も更新が繰り返される場合には、その更新後の借地権の存続期間は、何回目であるかにかかわらず、同一の規律に服することとなります。

当事者間で更新後の期間を定めなかった場合、借地期間は更新の日から10年とされ、借地期間を当事者の合意で定める場合は、10年以上の期間を定めなければなりません。
10年以上であれば20年でも30年でもかまいませんが、10年未満の期間の定めはやはり借地権者に不利なものとして無効となり、10年の法定期間が適用されることとなります。

このような更新後の借地権の存続期間についての定めは、旧法である借地法の定めとは異なり、借地上の建物の種類を問わず一律に定められていて、存続期間に差異がないという特長があります。

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