借地権と底地の整理の方法

10月 27, 2012 |

借地権と底地の整理は、借地権と底地の交換や同時売買、借地権の買収や底地の買収によって可能になります。
このような場合は、借地人と地主が直接交渉するのではなく、専門家の力を借りて、スムーズに交渉を進めることも必要です。
それぞれが満足する結果を得られるような借地権と底地の整理の方法を、理解しておきましょう。

底地借地交換(等価交換)による整理

地主と借地人が協議を行なった結果、底地と借地権の一部を交換することで、それぞれが所有権土地になるという整理法です。

税法上も、交換特例の適用が可能な場合があります。
等価交換は、地主と借地人の双方にとって契約や名義変更に必要な費用以外の出費が必要なく、活用しやすい方法だといえるでしょう。
土地の分け方や交換比率について、双方が納得いくように交渉を進めて行きましょう。

一括売却による整理

地主と借地人が恊働で、第三者にそれぞれ、当該不動産を売却するという方法です。

購入者となる第三者は底地と借地権の両方、つまり完全な土地所有権を取得することになります。

ケースとしては、地主と借地人が恊働で建売業者等へ売却するというようなものがあります。

この場合は、建売価格がそれぞれの買取価格の根拠になるため、どのくらいの価格が妥当なのかという判断によって売却価格が変動することとなります。

底地売却による整理

借地権付の土地所有権として売却する方法です。

借地権がついている土地であるため、更地価格の半額以下となるケースがほとんどであるといわれています。
その理由は、底地買取業者等の売却先が、最終的に借地人である場合がほとんどであるためです。

所有者に相続等が発生した場合は、物納や財産分割等、売却での納税などが想定されます。

借地売却

借地権の売却や譲渡は、地主の譲渡承諾が必要となります。
無断で譲渡することは契約解除の原因となりますので、注意しなければなりません。
地主の承諾を得る場合には、譲渡承諾料が必要となる場合があります。

借地権の売却とはいえ、借地権価格は非常にわかりにくく、取引事例も少ないため、相場を確認しにくいという現実があります。
建物の価格に反映されて価格が設定される場合や、承諾料を含めて価格が設定される場合もあります。
建物の築年数によっては、価格がかなり低くなってしまうこともあります。
業者への売却は基本的に困難ですので、十分な市場調査を行なってから売却する必要があります。

借地権と底地の整理には、物件と人によって柔軟な発想が必要とされます。
現在は、地主側の理由によるものだけでなく、互いに安心できる宅地作りに重きを置いた整理や造成のケースも増えているといわれています。
しかし、効率を追求するだけでは、土地に居住する人々の心情までを理解することは難しく、スムーズな交渉を進めることは難しいということが考えられます。

円満な解決のためには、人々の心情や土地の事情などを理解しながら解決の道を探ることが重要な鍵となってきます。

Posted in: 地代と底地・借地権 | Tags: , , ,

Comments are closed.