地代の相場

10月 25, 2012 |

地代の相場を知る

地代の相場はよく、固定資産税・都市計画税の2〜3倍といわれています。
しかしこれは必ずしも正確ということはできない数値です。

税金は、土地の利用状況によって税額の算定方法が異なり、隣接する土地でも4〜5倍の差が生じることもあります。
税金だけで地代の水準を判断すると、土地の資産価値を適正に反映することは難しいと言えます。

地代の相場を調査してみると、実際は固定資産税・都市計画税の4〜5倍である場合もありますし、もっと高いケースも見受けられます。その一方で思ったよりも低い、という場合もあります。

東京都内と地方都市では、同じ住宅地であっても地代の水準は異なります。
地代の適正水準は、地域によってそれぞれに相場があるのです。

もともと地代水準は土地の資産価値を反映するものであるためです。

また、契約内容や借地の面積、有効利用の程度によっても違ってきます。

安易に固定資産税・都市計画税の倍率だけで高い、安いとは言えないという点に留意しておく必要があるでしょう。

地代の相場を調べるには、実際の事例を収集したり、近隣の土地賃貸借契約の内容を調べるなど、情報収集をする必要があります。

可能であれば、同じ地域の地主や借地人などに聞いてみることでより正確な相場を知ることができるでしょう。

複数の事例を収集し、地域の平均的な水準を調べることが大切です。

地代を算定する

リサーチして地代の相場を知る以外に、自分で理論的に計算する方法もあります。
実質的に借地の地代が適正かどうかを正確に判定するためには、不動産鑑定による方法以外はありませんが、実務的には地代が適正かどうかを簡易的に判断することはできます。
この場合、固定資産税・都市計画税の3〜4倍程度と、税額をひとつの目安にすることが多くなります。

これは、税金という基準で判断する方が計算しやすいことや、借地人と地主の双方にとって、意見の一致、合意を得やすいと考えられるためです。

しかし、地代水準には、地域や他の条件によって異なる相場がありますので、その点に注意することが必要です。

不動産鑑定での算定方法

地代の相場を知りたいという方は多いといわれていますが、地代の相場というものは、土地価格の相場よりもわかりにくく、不動産業者でも土地価格の相場までは知っていても地代の相場は知らないということがほとんどなのだそうです。

しかし、相場がなければ地代を決めることはできません。
路線価のパーセンテージで求める方法や、土地価格のパーセンテージで求める方法、公租公課の倍率などで求める方法等、いくつかの簡便法がありますが、これらは正式な求め方ではありません。
地代を算定するには、普通の鑑定評価のように土地価格を求めれば良いというものではなく、土地価格から、土地の賃貸借において契約上最有効使用にりようが 妨げられている場合などは、契約源かが発生し、それを基礎価格に反映させる必要があります。

基礎価格とは、土地の更地価格に最有効使用が妨げられる原価率を控除した後の土地価格となります。
新規地代の場合は、積算地代、比準地代、土地残余法に基づく収益賃料をそれぞれ求め、調整し、鑑定評価額を蹴っていすることになります。
このように、地代の正確な算定は非常に複雑で、専門家である不動産鑑定士にしかできない作業であるといわれています。

Posted in: 地代と底地・借地権 | Tags: , , , ,

Comments are closed.