地代とは

10月 24, 2012 |

地代とは、土地の借り主が土地の所有者に対して支払う賃料のことを言います。

地代のコスト構造

地代は基本的には、坪単価×契約面積(坪数)で決定される場合が多いといわれています。
地代決定においては、近隣物件の坪単価の相場を基準として決定されるケースが多く見られるようです。
ただし、交通量の多い道路沿いなど、店舗用として収益が見込める土地の場合は、出典企業が数社競合して、近隣相場と比較すると坪単価が高めに設定されるケースもあります。

地代の見直し

地代の改定を長い間怠って来たために、相場より低い地代のままで土地を貸している地主さんのケースも多いといわれています。

低い地代しか徴収できていない底地は不良資産です。定期的な地代の見直しを行ない、地主の方は、収益改善を心がける必要があります。

地代の見直しの一番のポイントは、貸している土地の唯一の経費ともいえる固定資産税の変動です。
変動の要素には

  • 地価の変動
  • 面積の増減
    測量により登記簿面積と際が生じた場合など
  • 利用形態の変更
  • 利用用途の変更
    住居から事務所、店舗、一部貸駐車場、私道など

のものがあります。

このような変動の要素を的確に把握するためには、借地ごとに対応する固定資産税の額を認識しておくことが有効になります。

1つの宅地を複数の人に貸している場合には、一度測量をして、借地面積や借地の範囲、借地の形を整理することが貸宅地を管理する上で望ましいとされています。
また固定資産税は1筆の土地ごとに課税されるため費用がかかりますが、借地範囲ごとに分筆すれば、借地人ごとの固定資産税額を的確に把握することができるようになります。

借地人の利用用とによっては、固定資産税額の変動が無い場合もありますが、借地人が賃貸事業によって利益を得ているなどの場合は、自己の住居用の場合の地代と差を設けて、少しでも利益に繋げて行く必要があるでしょう。

どのような場合でも、一度借地人ごとに整理をすることによって、それ以降の地代の見直しの基準もできますし、借地人に理解を得ながら地代の改定を行なうこともできるようになります。

固定資産税の減額

測量等により面積や範囲の確定、土地を分けたり合わせたりすることによって、場合によっては余分に支払っていた固定資産税を減額できる場合もあります。
特に1つの土地に借地人が複数存在する場合には、利用範囲ごとに測量をして土地を分けると良いといわれています。

地代を効率的に管理する

地代を効率的に管理するためにはまず、用途や地代・固定資産税額を把握し、次に利用範囲ごとの測量、分筆、合筆を行ないます。
そして固定資産税に対する地代水準の決定を行ない、借地人に対して現状および今後の改定ルールの説明を行ないましょう。
きちんとした行程を踏んで行くことで、よりスムーズに地代の改定と管理を行なうことが可能になります。

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