借地権とは

10月 25, 2012 |

土地を借りる権利

借地権とは、簡単にお話すると、第三者から土地を借りる権利です。また、借りた土地に自己所有の建物を建てる権利も借地権です。
土地を借りた際には、その土地の所有者と契約を結び、地代を払います。
このように土地を借りて自己所有の建物を建てた場合、建物は借地人のものですが、その下の土地は地主のものということになります。

つまりその土地の使い道を借地人が自分の意志だけで自由に変更することは難しいということが言えます。例えば、増改築や名義変更等に伴い各種手数料が発生したり、売却や譲渡、増改築に土地の所有者の承諾が必要であったりなど、様々な制約があります。

旧借地権と新法

現存している借地権には旧借地権と平成4年に制定された新法があります。
旧借地権においてトラブルの多かった箇所を訂正したのが新法であるといわれていますが、今現在でも多くの契約に旧借地法が適用されたままになっているといわれています。

また、旧借地権で契約した土地や建物については、更新等でも新法に切り替わることがありません。

旧借地権から新法に切り替える場合は、契約自体を新たに取り交わす必要があるため、旧借地権の契約状況によっては注意が必要である、ということになります。

借地権の種類

借地権には様々な種類があり、一般的に土地を借りる目的と、地代が有償であるか無償であるかによって発生する権利が異なることになります。
主に建物を建てるために借りる場合の借地権には「賃借権」というものがあり、この賃借権が借地権の大半を占めているといわれています。

借地権の種類と分類

建物を建てるために土地を借りる場合

  • 賃借権(地代は有償)
  • 地上権(地代は有償もしくは無償)
  • 使用借権(地代は無償)

その他の目的のために土地を借りる場合

  • 地役権(地代は有償もしくは無償)
  • 地上権(地代は有償もしくは無償)
  • 使用借権(地代は無償)

旧法と新法の違い

平成4年に改正された借地借家法は「新法」と呼ばれ、それ以前の契約は「旧借家法」として区別されることが多いといわれています。

大きな違いとして、新法では「定期借地権」が制定されました。
定期借地権には、一般定期借地権、建物譲渡特約付借地権、事業用借地権が含まれます。

旧法では借地権者に権利の重きを置いている部分も多く、そのことが原因で地主が土地を返してもらえないというもんだいも多かったため、改正された、とう背景もあるようです。
この改正はいわゆる土地の活性化のための改正だと考えられています。
また、借地権の存続期間も旧法では一定には定められていませんでしたが、新法では建物の構造にかかわらず最低30年(それ以上の期間は自由)と定められました。

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