底地とは

10月 24, 2012 |

底地について

底地とは、借地権がついている土地のことをいいます。

借地権とは、建物の所有を目的として、その土地を第三者から借りる権利のことをいいます。
地主が土地を貸し、借地人がその土地の上に建物を建てる等して所有しているという形になります。

底地は、借地権がついていることで、権利が制限されるようになっています。

土地そのものは地主の所有物ですが、上に土地を借りて利用している人がいる限り、その人の持っている権利(借地権)を無視して、土地を利用することはできないのです。

1つの土地に対して、地主と借地人の両社の権利が入り交じっているため、権利関係が非常に複雑です。

底地と更地

土地の使用収益を制約する用益権が存在せず、建物等がないまっさらな土地が更地です。
同じ土地所有権であっても更地と底地とでは価格が異なります。
底地は土地の使用収益から得られる利潤を、土地所有者と借地権者とが配分することになるため、土地所有者がみずから使用収益できる更地に比べると、底地価格は低位な価格になるというわけです。

底地の評価法

土地の価値を知るための1つの指標として「路線価」というものがあります。

これは、相続税や贈与税を計算する際に使用される指標で、毎年8月に国税局が発表しています。
路線価図でみると「借地権割合」というものが記号で記載されており、土地の上に建物が建っていて、借地権が設定されている土地(底地)の評価をする場合には、この割合を使うことで算定することができます。

この算定方法は、財産評価基準による評価と呼ばれており、相続税や贈与税を計算する際に用いられます。

まずは借地権割合を割り出す

国税局のホームページにある路線価図を見ると、数字とアルファベットの表示がされており、この数字とアルファベットは1平米あたりの路線価を表しており、単位は1000円です。
記号は借地権の割合を指し示しています。

A

0.9

B

0.8

C

0.7

D

0.6

E

0.5

F

0.4

G

0.3

たとえば、路線価図に700Bという数値とアルファベットの組み合わせが表記してある場合は
700B=700千円(70万円)×B(0.8)で56万円という借地権の評価が算出されます。

底地の評価額を計算する

更に、この路線価図からわかった借地権割合を使って、底地の評価額を計算します。
底地だけではその土地を持っているということにはならず、借地権と合わせて完全な所有権となるため、計算式は

底地の評価額=(更地価格)×(1−借地権割合)

となります
更地価格が8000万円で借地権割合がBの場合の底地の評価額は

8000万円×(1−0.8)=1600万円

となります。この場合の借地権の評価は6400万円となります。

つまり、売買価格の評価においては、通常の所有権での価格が「借地権価格」と「底地権価格」とに分けられるということです。

 

その他、底地価格を求める手法には事例比較法、割合法、収益還元法類似などの手法が使用されます。

Posted in: 地代の基本 | Tags: , ,

Comments are closed.